อสังหาฯ-คนอยากซื้อและขายบ้าน จี้รัฐบังคับใช้ ‘ลดค่าโอน’ หวั่นเกิดสุญญากาศตลาดสะดุด
ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2565 แม้ภาครัฐและสำนักวิจัยหลายแห่งประเมินว่า จะเริ่มมีทิศทางเติบโตขึ้น เมื่อเทียบกับปีช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่การระบาดของสายพันธุ์ใหม่ “โอมิครอน” กลายเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาครัฐบาล เอกชนต่างกังวลถึงผลกระทบที่จะตามมา ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจซื้อหวยออนไลน์ถูกกฎหมายมั่นใจได้ในไตรมาสแรกของปี 65 อาจชะลอตัวลงได้ ขณะที่ภาคธุรกิจโรงแรมและบริการยังคงได้รับผลกระทบจากการระบาดและนักท่องเที่ยวที่หดตัวอย่างรุนแรง
ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดูเหมือนกำลังจะปรับฐานฟื้นตัวหลังจากภาพรวมได้ผ่านจุดต่ำสุดไปเมื่อปี 2564 แต่สิ่งที่ภาคเอกชนยังคง “คาใจ” ในนโยบายของรัฐบาล ในการบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้แก่ 1.ความไม่ชัดเจนเรื่องการเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลดในอัตราร้อยละ 90 ในปี 2565 หลังจาก 2 ปีที่ผ่านมา เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แลนด์ลอร์ดรายใหญ่จ่ายร้อยละ 10 เท่านั้น เหตุผลเพราะรัฐบาลยังไม่ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับปีนี้
และ 2.ในเรื่องของการกระตุ้นและลดภาระให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการร้อยละ 0.01 ก็ยังเป็นประเด็นที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาฯ ตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาฯ (โบรกเกอร์) และผู้ซื้อต่าง ‘เฝ้ารอ’ ในการบังคับใช้ โดยเฉพาะในมาตรการล่าสุด รัฐบาลได้ให้สิทธิการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่และยังครอบคลุมไปถึงบ้านหลังที่สอง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้ มาตรการจะมีผลวันถัดจากวันที่เผยแพร่ประกาศกระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธ.ค.65
นายอิสระ บุญยัง “ในส่วนของการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นสิ่งที่จำเป็น ก็คิดว่า ปีนี้น่าจะมีการลดภาษีลงร้อยละ 90 ตามที่เคยใช้มาตรการมาแล้วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา”
นายอิสระ บุญยัง “ในส่วนของการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นสิ่งที่จำเป็น ก็คิดว่า ปีนี้น่าจะมีการลดภาษีลงร้อยละ 90 ตามที่เคยใช้มาตรการมาแล้วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา”
ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ช่วยหลายภาคธุรกิจ
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในตอนนี้ว่า มีหลายประเด็นที่รอความชัดเจนจากรัฐบาล ทั้งเรื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ยังไม่ประกาศบังคับใช้ กลายเป็นช่องว่างอยู่ คนซื้อบ้านชะลอการโอน ซึ่งจริงๆ แล้วรัฐบาลสามารถตรวจสอบข้อมูลบ้านมือสองได้ไม่ยาก เพราะเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนเป็นไปตามราคาประเมินอยู่แล้ว ในแต่ละปีปริมาณการโอนมีเท่าไหร่ มีความชัดเจนในข้อมูลเช่นกัน ซึ่งก่อนหน้านี้ ตนได้นำเสนอข้อมูลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก่อนที่จะมีการบังคับใช้มาตรการ LTV พบว่าจำนวนหน่วยในตลาดมีประมาณร้อยละ 31 แต่มูลค่ามีประมาณร้อยละ 20 ถ้าเป็นตลาดบ้านมือหนึ่งทั่วประเทศของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ มีจำนวนหน่วยร้อยละ 30 เช่นกัน แต่มูลค่าจะเยอะกว่า ส่วนบริษัทอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนหน่วยใกล้เคียงกันร้อยละ 30
“จริงๆ อยากให้รัฐบาลเร่งบังคับใช้มาตรการเร็ว ซึ่งจะมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายอาจระบุในเรื่องฟรีค่าใช้จ่าย ทำให้ต้องรีรอ ดึงๆ ในการโอนไว้ ส่วนลูกค้าที่รับภาระเต็มๆ รอไว้ก่อน เนื่องจากมีค่าจดจำนอง ค่าโอน ถ้าภาพยังเป็นอย่างนี้ เราคาดว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไตรมาสแรกของปี 65 อาจจะสะดุดนิดๆ แต่ต้องเข้าใจว่า การที่เราเสนอเรื่องลดค่าโอนนั้นเพื่อประโยชน์ในส่วนของการปรับโครงสร้างหนี้ ไม่ใช่แค่กับสถาบันการเงิน แต่เวลาขายทรัพย์ออกไป กลายเป็นทรัพย์สินรอการขาย (บ้านมือสอง) นั่นจึงเป็นเหตุผลที่เราต้องการให้ครอบคลุมตลาดบ้านมือสองด้วย จะเป็นการแก้ปัญหาภาระหนี้ได้” นายอิสระ กล่าว
อย่างไรก็ตาม ตนเชื่อมั่นภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังเติบโต เนื่องจากปัจจัยอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงต่ำ ช่วยเรื่องต้นทุนทางการเงินให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ประโยชน์ ซึ่งปัจจัยเงินเฟ้อยังไม่มาเป็นตัวแปรกดดันต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ และหากเรื่องมาตรการโอนออกมาเร็ว รวมกับมาตรการผ่อนคลาย LTV (สิ้นสุดปี 65) จะเป็นสัญญาณบวกที่ดีในปีนี้ ดังนั้น เรื่องที่สำคัญในบ้านเมืองเราตอนนี้ คือ อยากให้รัฐบาลมองเรื่องการกระตุ้นภาพรวมเป็นหลัก
นายอิสระ กล่าวเสริมว่า ในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คิดว่า ปีนี้น่าจะมีการลดภาษีลงร้อยละ 90 ตามที่เคยใช้มาตรการมาแล้วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เป็นสิ่งที่จำเป็น ซึ่งในมุมของเราคิดว่า ภาระต่อภาคอสังหาฯ คงไม่มากเท่าไหร่ เพราะในกฎหมายได้ลดหย่อนในช่วง 3 ปีอยู่แล้ว แต่ธุรกิจและอุตสาหกรรมอื่นๆ ย่ำแย่กันหมด โรงแรมเจอโควิดมาหลายปีจะเอาปัญญาที่ไหนไปชำระภาษี (ถ้าคิดว่าต้องจ่ายร้อยละ 100)
รัฐบาลดึงเรื่องกลับ ประเมินรายได้ที่สูญหาย!
แหล่งข่าวจากตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ ที่บริหารการขายโครงการคอนโดมิเนียมให้กโบรกเกอร์ต่างชาติ กล่าวว่า จากการสอบถามข้อมูลไปยังกรมที่ดิน ปรากฏว่า มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนดังกล่าวยังไม่ได้มีผลบังคับใช้เลย เนื่องจากรัฐบาลได้นำเรื่องไปศึกษาและประเมินเกี่ยวกับผลของการจัดเก็บรายได้ เนื่องจากในมาตรการครั้งนี้ได้ควบรวมไปถึงตลาดบ้านมือสอง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งแตกต่างจากมาตรการก่อนหน้าที่มีให้เฉพาะโครงการใหม่เท่านั้น
“เอาเข้าจริง ปัจจุบันมาตรการดังกล่าวยังใช้ไม่ได้ เพราะรัฐบาลต้องการประเมินว่าความเสียหายจากการจัดเก็บภาษีในส่วนของบ้านมือสองจะเป็นเท่าไหร่ คราวนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดแน่นอน เท่าที่เราดูมาตรการก่อนหน้านี้ รัฐบาลใช้เวลาประกาศเพียงสัปดาห์ แต่นี่ล่วงเลยมาถึงกลางเดือนมกราคม และคาดว่าจะใช้จริงอาจจะเป็นต้นเดือนหน้า ซึ่งในความเห็นแล้วเมื่อรัฐบาลยังไม่ชัดเจนในเรื่องผลกระทบจากการลดภาษีจัดเก็บภาษีบ้านมือสอง รัฐบาลน่าจะประกาศในส่วนของบ้านใหม่ตามมาตรการเดิมไปก่อน หลังจากจากนั้นจะมาเสริมแพกเกจบ้านมือสองเป็นมาตรการช่วยเพิ่มเติมก็ไม่เป็นไร ต้องเข้าใจ ตอนนี้ผู้ประกอบการเสียหายหมด ทำให้ต้องเสียภาษีเต็มจำนวน กระทบไปถึงผู้ซื้อ ผู้ซื้อเกิดความลังเล รอประโยชน์ที่จะได้รับดีกว่า เนื่องจากคนซื้อบ้านส่วนใหญ่ร้อยละ 90 ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน การลดค่าจดจำนองจะดีกับผู้บริโภค ในส่วนของค่าโอนนั้น ในหลักความเป็นจริง ผู้ประกอบการบวกเข้าไปในต้นทุนขายอยู่แล้ว การลดราคาเป็นการแถมให้” แหล่งข่าวกล่าว
ในส่วนของตลาดบ้านมือสองนั้น ภาวะที่เป็นอยู่หากผู้ซื้อกำลังไม่พอที่จะซื้อใหม่ ตลาดบ้านมือสองซึ่งมีราคาที่ถูกกว่าจะเป็นทางเลือกให้ผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี ยิ่งในภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ค่าใช้จ่ายต่างๆ จึงเป็นสิ่งที่คนมองหาบ้านมือสองให้ความสำคัญ
นายปิยะ ประยงค์ “ตอนนี้รัฐบาลต้องเร่ง อะไรเร่งเศรษฐกิจได้ ก็ต้องเร่ง เพราะจะได้บินขึ้นจริงๆ เพื่อให้มีการขับเคลื่อนเศรษฐกิจตามเป้าที่วางไว้ หลังจากจีดีพีเราต่ำมา 2 ปี”
นายปิยะ ประยงค์ “ตอนนี้รัฐบาลต้องเร่ง อะไรเร่งเศรษฐกิจได้ ก็ต้องเร่ง เพราะจะได้บินขึ้นจริงๆ เพื่อให้มีการขับเคลื่อนเศรษฐกิจตามเป้าที่วางไว้ หลังจากจีดีพีเราต่ำมา 2 ปี”
พฤกษาหวั่น “สุญญากาศ” ลูกค้าชะลอโอนที่อยู่อาศัย
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการรอใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนว่า ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ มีมาตรการดูแลลูกค้า ซึ่งบริษัทพฤกษาฯ ช่วยเหลือค่าใช้จ่ายทุกอย่าง ซึ่งเป็นสิ่งที่เราดูแลผู้โอนโครงการที่อยู่อาศัย เพียงแต่ในบางเซกเมนต์ของพฤกษา อาจจะไม่มีเรื่องแคมเปญดังกล่าว
“ในสถานการณ์แบบนี้รัฐบาลต้องรีบ เพราะจะช่วยภาคอสังหาฯ จริงๆ ความไม่ชัดเจนจะยิ่งทำให้เกิดสุญญากาศต่อภาคอสังหาฯ และผู้ที่กำลังจะโอน ตอนนี้รัฐบาลต้องเร่ง อะไรเร่งเศรษฐกิจได้ก็ต้องเร่ง เพราะจะได้บินขึ้นจริงๆ เพื่อให้มีการขับเคลื่อนเศรษฐกิจตามเป้าที่วางไว้ หลังจากจีดีพีเราต่ำมา 2 ปี หากเศรษฐกิจปีนี้โตได้ตามที่ระบุไว้น่าจะทำให้ภาคอสังหาฯ ขยายตัวเป็นบวกร้อยละ 10 ต้นๆ ปีที่แล้วโตได้ระดับร้อยละ 7 ทั้งนี้ ในเรื่องของแผนธุรกิจของพฤกษาปีนี้ น่าจะแถลงข่าวได้ประมาณช่วงเดือนกุมภาพันธ์ ในเบื้องต้นจะลงทุนและเปิดโครงการใหม่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาประมาณ 29-30 โครงการ มูลค่าการขาย 30,000 ล้านบาท”
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY กล่าวว่า ในสถานการณ์ปัจจุบัน รัฐบาลต้องการกระตุ้นการผลิต การจับจ่ายใช้สอย การจ้างงาน สิ่งที่จะตอบโจทย์ได้ คือ บ้านมือหนึ่งที่จะมีการก่อสร้างโครงการขึ้นมาและมีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศ ดังนั้น การจะลดภาษีอะไรก็ตามต้องมองเรื่องการรีเทิร์นกลับมาสู่เศรษฐกิจด้วย
มาตรการรัฐช่วยชะลอบ้านปรับขึ้นราคา หลังต้นทุนพุ่ง 5-30%
นายหัสกร บุญยัง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ว่า การผ่อนคลายมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และการขยายมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทออกไปอีก 1 ปี ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญมาก โดยจะมีผลในเชิงบวกต่อตลาด จากการผ่อนปรนให้ผู้ซื้อสามารถขอสินเชื่อได้ 100% และช่วยลดภาระจากมาตรการลดค่าโอน ขณะเดียวกัน ยังส่งผลเชิงจิตวิทยา จากการที่ภาครัฐใช้อสังหาฯ เป็นเครื่องมือขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จะสร้างบรรยากาศที่ดีต่อตลาด และสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดขึ้นกับผู้บริโภค
ทั้งนี้ การประกาศมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง จะช่วยให้ผู้ประกอบการชะลอการปรับราคาบ้านตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่หลายตัวได้ปรับขึ้นไปแล้ว 5-30% เนื่องจากสถานการณ์ในขณะนี้ เชื่อว่าผู้ประกอบการยังคงให้ความสำคัญกับสภาพคล่องมากกว่าผลกำไร การลดค่าธรรมเนียมโอนจึงช่วยให้ผู้ประกอบการนำประโยชน์ที่ได้จากส่วนนี้ ส่งต่อไปให้ผู้บริโภค ทั้งในเรื่องของการโปรโมชัน หรือการชะลอการปรับขึ้นราคาตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
“คาดว่าตลาดบ้านแนวราบจะยังเติบโตต่อเนื่องจากปี 2564 โดยส่วนหนึ่งจะยังคงได้อานิสงส์จากกลุ่มลูกค้าที่เคยอยู่ในเมืองอาจจะขยับออกมาชานเมือง เพื่อซื้อบ้านที่ได้พื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น ได้อยู่กับครอบครัวที่ใหญ่ขึ้น ได้ประโยชน์จากการอยู่อาศัยที่คุ้มค่าขึ้นจากการที่จะต้อง Work From Home”
ลดกระหน่ำ 30% บิ๊กล็อตขายห้องชุด
แหล่งข่าวจากตัวแทนนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ ที่บริหารโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท กล่าวว่า ประเด็นเรื่องมาตรการป้องกันโควิด-19 ในส่วนที่เข้มงวดของนักท่องเที่ยวนั้น จริงๆ แล้ว มีผลต่อเนื่องถึงลูกค้าชาวต่างชาติที่กำลังจะเดินทางเข้ามาทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเช่นกัน ขณะที่ยังไม่มีความชัดเจนเกี่ยวกับที่จะเปิดให้สิทธิชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเกินกว่าโควตาที่กำหนด หลังจากก่อนหน้านี้ รัฐบาลมีแนวโน้มที่จะส่งเสริมในเรื่องดังกล่าว ทั้งนี้ มีผู้ประกอบการบางรายที่ขายยกห้องชุด (บิ๊กล็อต) ให้นักลงทุน ซึ่งแน่นอนว่า จะต้องลดราคาอาจจะถึง 30% เพื่อดึงเงินสดเข้ามาในธุรกิจของตนเองให้มากที่สุด
ส่องตลาดที่อยู่อาศัยปี 65 และแนวโน้มบ้านมือสอง
ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ประเมินตลาดอสังหาฯ ในปี 65 ว่า ประมาณการตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ (Supply Side) จดทะเบียนกรุงเทพฯ-ปริมณฑลประมาณ 115,081 หน่วย (ค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 124,600 หน่วย) คาดที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 85,912 หน่วย (ขยายตัวร้อยละ 99.6)
หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (Base Case) จะกลับมาเติบโตได้ระดับร้อยละ 15.4 แต่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีหน่วยโอนอยู่ที่ 360,932 หน่วย คาดว่ามูลค่าการโอนเติบโตร้อยละ 5.3 สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลังที่มีมูลค่าอยู่ที่ 797,578 ล้านบาท
พร้อมได้สรุปภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 3 ปี 64 ทั่วประเทศ มีจำนวนหน่วยที่ประกาศขายเฉลี่ยเดือนละ 129,732 หน่วย มีมูลค่าเฉลี่ยเดือนละ 862,455 ล้านบาท ซึ่งขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยบ้านเดี่ยวมีประกาศขายทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าสูงสุด